商辦變身高級住宅
工商時報【洪紹運】■在全球經濟復甦之際，美國傳統住宅與商業地產間的關係也開始改變，許多城市中心的商業大樓，逐漸被高級住宅取代。住宅租賃市場需求不斷增加，甚至使得住宅租金超越了辦公室。■The traditional economic relationship between residential and commercial real estate is turning upside down.全盛期的東俄亥俄石油大樓（East Ohio Gas Building）曾經是克里夫蘭不少頂尖企業的辦公室所在地，從為其命名的公用事業到德勤會計師事務所都曾在此駐點。但如今這棟21層樓高的建築，在閒置廢棄了近5年後，將於今夏以豪華住宅公寓之姿重新啟用。1717號大廈（Residences at 1717）為該大樓的新名稱，大樓含有223間面朝伊利湖，具有開闊視野的公寓，以及豪華私人健身中心。面對高社經地位客戶，預計兩房一廳公寓月租將為2,575美元，即每年每平方呎收費超過17美元。該租金比過去此建築作為商業用途時高出20％。住宅租賃 市場大增1717號大廈正是美國都市社會中，商業與住宅用地重組過程裡的縮影，商業大樓的業主們紛紛將大樓轉換為住宅公寓，這顯示傳統經濟下住宅與商業地產間的關係正在改變。畢肯經濟研究院（Beacon Economics）經濟學家宋柏格（Christopher Thornberg）表示，住宅租賃市場需求愈來愈多，商用租賃市場相較歷史循環則成長趨緩。過去商業用地一向較住宅用地昂貴，但如今這個被視為理所當然的鐵律已現鬆動，特別是那些座落於市中心迷人的古老建築，不再成為頂級辦公室。2013年底，全美住宅公寓空屋率降至2000年網路世代以來的新低4.1％，遠低於1980年來的平均值5.7％；但辦公室空屋率為16.7％，只略低於2010年金融危機時的17.6％，高於1980年來的平均值14.9％。住宅租金逐漸超越辦公室，顯示美國經濟復甦的同時，也正重新形塑都市地景與社會生活模式。若參考過去景氣循環，商業用地需求總在經濟復甦一兩年後轉為活絡，租金也因此上揚。但這次循環卻不同於預期，企業拓展與投資速度緩慢，辦公室空屋率居高不下。另一方面，住宅公寓需求大幅攀升，特別是靠近商業區的市中心住宅，要租到恐怕得等上一個多月。紐約市場研究公司Reis經濟學家斯法瑞洛（Ryan Severino）也表示，住宅空屋率筆直下降，而辦公室空屋率卻在高點，這樣背離常理的現象實在罕見。轉型潮流 擴至美國各地都市用地的轉型潮流是從幾年前的紐約市，逐漸擴散至美國各地，包括辛辛那提、巴爾的摩、里奇蒙、羅徹斯特等城市，出現愈來愈多住宅與商業用地轉換的案例。另外，修復歷史建築可享有聯邦租稅減免的新政策，也提供承租或收購誘因，這些老舊建築因此能再現風華。其中克里夫蘭過去幾年即因經濟衰退，市區辦公室空屋率曾飆高至19％，但近來在20歲世代年輕人對都市住宅的龐大需求下，房價再次上揚，市中心也恢復生氣。克里夫蘭非營利組織（Downtown Cleveland Alliance）表示，克里夫蘭市中心住宅單位相較2000年的2,881單位將上升至7,071單位，其中包括7個住商用地轉換建案涵蓋的600個單位。俄亥俄州的K&D資產管理公司見證了這個轉折，負責人普萊斯（Douglas Price）表示，為保護歷史建築的聯邦租稅減免政策，以及其他措施誘因，使得住商轉換計畫的獲利性因此大幅提高。
新聞來源https://tw.news.yahoo.com/商辦變身高級住宅-215935797--finance.html
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